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前日的一则新闻吸引了无数人的眼球：加拿大竞争局认定地产协会使用了妨碍竞争的手段，要求整改云云。有人看了拍手叫好，有人看了不以为然，媒体上争执和辩论的声音不绝于耳，让人更加茫然。到底这是地产协会的又一场虚惊，还是这一次狼真的来了？虽然目前谈判的双方还没有达成任何协议，但是我们可以从蛛丝马迹中感觉到，加拿大地产经纪行业一场翻天覆地，脱胎换骨的变革即将来临，这将是意义重大，影响深远的，将其形容为天崩地裂般的逆转一点儿都不算过分。
按照竞争协会的要求，地产协会需要采取的新措施包括：
房地产业主可以花费相对很小的一笔费用，将自己的物业在MLS-Multiple Listing System挂牌出售。
在这一过程当中卖主无需代理经纪。
我们知道，地产协会一直以来手上的王牌利器不外乎下列两条：
MLS（包括内部的MLS系统以及外部的MLS.CA和REALTOR.CA) – 可以让别人知道你有房子在卖，这是最关键的。
历史成交价 – 可以让人们知道同一location里其他房子的成交价，这在房屋定价和买家出价中起着至关重要的作用。
正是因为地产协会以独占的方式拥有了以上的资源，才为自己带来了滚滚财源。现在按照竞争局的要求，地产协会不得不把自己的看家宝贝拿出来让其他人一起使用，这冲击能小吗？
以前每次出现自己既得利益的威胁者时，地产协会一直都姿态很高，动不动就将对方告上公堂，缘何这次这么快就缴枪投降，跪地求饶了呢？这其中的反差令人回味。话说回来，现在只不过是一个竞争局的一份儿报告而已，这许多年来地产协会苦心经营的本钱比比皆是：MLS系统到目前为止绝对是物业放盘的不二选择，你说我垄断也好，不公平竞争也好，但这毕竟是我的资产。就好比当年大家都说Bell和AT&T垄断电信业，但是这电话网交换机等等毕竟是我从无到有一点一点建起来的，说我垄断，那请你也建一套好不好？如此卸磨杀驴，难道就算是公平？
另外，多年来积累的数据更是一笔无形的财富，这可是本协会所有的经纪们劳动的结果，绝无半点巧取豪夺，更别说地产局还肩负着制定行业标准，监督从业人员的操守，规范行业的行事，执行协会的纪律，具有半政府机构的职能，这一切岂能轻易一笔勾销？如果地产局抱定了破釜沉舟，杀身成仁的意念，和竞争局对决于公堂，那么最终鹿死谁手还很难说。现在地产协会见到了硬茬儿立刻就屈膝投降，和以前的做法形成的反差，令人难以置信。
按照地产协会的政策：你要卖房子，就得要让人知道，而要上MLS，就必须通过经济，而要通过经纪，就必须要支付给listing经纪佣金。因为只有经纪才看到实时的数据，所以最大的可能性是你的房子只能卖给另一个经纪带来的客人，那么你要支付另外的佣金给这位经纪，这也是广受诟病的5%佣金的来历。也许有的人问：为什么要去关心别人挣多少呢？但是这些人要先回答另一个问题：这笔佣金是从谁的口袋里掏出来的？
如果按照竞争局要求的做法去做，那么流程会变成这样了：1，卖主无需雇用经纪就可以将房子贴到MLS上，只要付出一笔很小的费用。2，当买家从MLS上看到这间房子的时候，看到没有经纪，买家可以直接和卖家沟通，谈判。3，双方之间的交易从始至终就没有经纪的事了。
受影响最大的就是那些专做listing的大牌经纪。对他们来说虽然佣金要比buyer agent低一个百分点，但是因为平均每单的成本远远地过buyer agent，最重要的是成交量的放大，为他们赚进了滚滚财源，他们所靠得就是MLS这颗只准经纪们才能碰的摇钱树。一旦随便每个屋主都可以花个几百大洋把自己的房子放到MLS上的话，你猜猜还会有多少人会愿意支付5%的佣金去享受他们的”Full service”呢？
我不是说””full service”不好。恰恰相反，我认为这是个好东西。加油站的full service就是个例子，来加拿大这么多年了，只用过两次Full service，都是在冬天，一次是感冒刚好，实在不想再重感。另外一次是因为奇冷无比的天气，付了$10小费又一次享受了Full service，这钱花的值。但是在我加油的时候，我可以自己决定我今天要不要full service，这才是问题的本质。竞争局并没有反对5%的佣金，只是反对地产协会限制了客户选择替代服务的权利。如果明天加油站要求所有的人必需使用full service的pump，我想竞争局第二天就会找上门来的。
Discounted broker一样是输家。没有了Full service的高收费，哪里能显出他们的discount？
Buyer agent好像受的冲击较小，但最终他们一样也是输家，道理很简单，如果买家有自己的listing agent，那么listing agent当然希望和另一位经纪打交道了，也就是说buyer agent是靠listing agent吃饭的，双方利益均沾，一个贡献卖家，另一个贡献买家，共同促成这笔交易。现在买家没有了listing agent，而buyer agent要想说服买家继续使用经纪的服务，那么这2.5%的佣金恐怕是指望不上了。
总之，这出地产买卖的大戏里，已经没有经纪的什么角色了。竞争局的这招够狠，击中要害。我在前面的一篇文章里谈到了如何使用新颖的佣金结构来调动经纪的积极性，看来比这动作更大的改变已经无法避免。这就应验了奥巴马的那句口头禅：Change !
落到现在这步田地，实际上也是地产协会咎由自取。一直以来地产协会对互联网可能引起的商业模式的变化从来没有积极应对过，对新生事物一贯采取打压的手法，更没有倾听消费者的呼声，白白失去了争取消费者支持的机会。如果地产协会主动地采取一些步骤，比如，适当降低佣金的比例，将官方的佣金幅度下调至3%，同时在实践中再允许适度的折扣，将佣金维持在2-3%的范围，那么还会有这么多人怨声载道吗？或者将一部分利润返还给消费者，比如，为买家支付头一年的房屋保险，为买家支付房屋评估（APPRAISAL）的费用，支付双方同城的搬家费用。这些都是小恩小惠，跟地产协会在交易中挣到的钱相比实在是九牛一毛，但是这样做争取到了消费者的好感，不至于产生现在的对立。从这点上看地产协会不但见利忘义，目而且光短浅。现在落难，没有一个人仗义执言，全都隔岸观火，这都是自己平时太过盛气凌人造成的。
但是从另一个角度，看地产经纪这一行绝不会，也不可能消亡，因为它的存在有其合理性。如果所有的房子都可以像摆地摊似的公开摆卖，大家有没有想过我们的人身安全会受到多大的威胁？打电话来看房的人，你知道他是什么来路吗？屋主自己办open house，来的人都是看房子的吗？一个完全没有谈判手段和市场感觉的买家/卖家，在私卖过程会蒙受多大的损失呢？买卖双方签订好购房协议后出现争执怎么办？到了这这时候我想很多人就会想念起经纪的好处来了。因为行业开放而带来更严重的人身安全问题，这恐怕绝不是竞争局的初衷，也不是消费者愿意看到的。
我想最终依然会有消费者选择地产经纪的服务，这一行会渐渐地找到它自己的平衡点，慢慢演变成多样化的特色，没有一方会居于绝对的垄断地位，消费者拥有不同的选择，有的可能愿意付5%的佣金享受full service，而有的人会决定完全DIY。会出现一部分经纪，只做高端的客户，那些阔佬们对省下几个百分点不感兴趣，但是更关注个人隐私以及best of class的service，这样的客人，还是需要一整套的服务的。但是对广大的被每个月的账单和支出压得抬不起头来的的普通人来说，哪怕是节省区区一个百分点，都具有不可抗拒的吸引力。这才是自由竞争的市场，我想到那个时候经纪人挣得再多也不会有人有怨言了。人们不会对比尔盖茨的百亿身家有任何嫉妒，只要他的钱不是靠着不公平的垄断地位赚来的。慢慢地，这一行会变得多样化，商品化（commoditized），流程化，利润空间被大大压缩。就像是stock trading brokerage，最初的佣金不管买卖数额，都是要200美元，后来慢慢下降，当online internet系统出现后更是一落千丈，现在的交易佣金只有几元钱而已。股票经纪行的今天，为地产经纪行的明天作出了强有力的提示。
也许地产协会会依仗自己的实力和资本，做出一些让步但是换来总体对自己依然有利的结果，但是这是一个趋势，是一列慢慢启动的列车，是一道掘开了一个小口子的河堤，一旦开了头，接下来已经没有什么能阻挡的了。若干年后很可能人们对支付4，5千块钱买卖房屋的佣金已经见怪不怪，我们可以再和汽车行业比较一下，就像是今天买一部车一样，车行老板和销售加起来不过几百块钱的利润。但是汽车的技术含量，研发经验的积淀，社会协作的程度，生产的成本，销售与保修的支出，是一堆像积木式玩具一样搭建起来的house能够相提并论的吗？
地产行业的佣金，现在就好象是爬上了最高点的Bahemoth云霄飞车，在片刻迟疑之后就要冲下陡坡。地产经纪们，请系紧你的安全带！(茗品屋 http://www.tastyrealty.com 2009.11.5)
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